Бүгд Найрамдах Франц Улсад үл хөдлөх хөрөнгө худалдах болох худалдан авахад ямар үйл явц дамждаг талаарх мэдээлийг хүргэж байна. Тус улсад үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад хэд хэдэн үе шатыг дамждаг. Үүнд:

1. Байр, орон сууц хайх (recherche du bien immobilier)

Хувь хүн ба гэр бүлүүд байр, үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах нь амьдралд тэр бүр олон хийгдэдгүй сонголт тул үүн дээр ихэд анхаардаг. Ерөнхийдөө орон байр, сууц хайх 4- 5 төрлийн арга байх ч, түгээмэл 3 аргыг түлхүү хэрэглэгддэг байна. Үүнд:

1. Өөрсдөө хувиараа хайх- “интернет зар, зарын сонин, хувь хүмүүс хоорондоо наймаалах гэх мэт”
2. Үл хөдлөх хөрөнгийн байгуулагад хандах- “харьцангуй зав багатай ба мэргэжлийн хүмүүст хандан үйлчилгээ авах нь давуу талтай гэж боддог хүмүүс”
3. Нотариат- “нотариат дээр дуудлага худалдаагаар орох болон энгийн зарагдах сууцууд байх тохиолдол бий”

Өөрийн хүссэн байраа олох явц дунджаар 3- 6 сар үргэлжилдэг.

2. Худалдан авах үнэ санал илгээх (l’offre d’achat)

Өөрийн хүссэн орон сууцыг олсны дараа худалдах талд, өөрийн худалдан авахыг хүссэн үнийн саналыг хүргүүлдэг. Хэрэв зуучийн компаниар дамжиж буй бол, зуучийн компани үүнийг хийнэ. Хэт удах, цаг алдахгүй байх үүднээс үнийн санал хүргүүлэхдээ, давхар хугацаа зааж өгнө. Жишээ нь, 100,000 еврогийн үнэ бүхий сууц үзээд, 90,000 еврогоор худалдан авах санал хүргүүлэхдээ миний үнийн санал 5 хоногийн хугацаатай. Хэрэв энэ хугацаанаас хэтэрвэл миний үнийн санал хүчингүй болох ба худалдан авагч өөр сууц хайх, эсвэл үнийн саналаа нэмэгдүүлнэ.

Хэрэв худалдах тал үнийн саналыг хүлээн авч, зөвшөөрсөн тохиолдолд эхний гарын үсэг зуралцах шат уруу шилжинэ. Үнийн санал хүргүүлэхэд олон зүйлс нөлөөлдөг. Жишээлбэл, тухайн сууцанд засвар хийх шаардлагтай, худалдан авагчийн санал болгож буй үнэ нь тэдний санхүүгийн хамгийн боломжит дээд хэмжээ байх гэх мэт. 

3. Нотариат сонгох (le choix du notaire)

Үнийн саналыг худалдагч хүлээн авч, тохиролцсоны дараа өмчлөх эрх шилжүүлэх, хуулийн дагуу баталгаажуулах нотариатыг сонгоно. Ихэнхдээ худалдах тал нотариатаа сонгосон байдаг ба худалдан авах талд холбоо барих утас, хаяг зэргийг өгнө. Үүний дагуу худалдан авагч тал нотариаттай холбогдож цаашдаа хэрхэх талаар мэдээлэл авна. Гэхдээ худалдан авах тал давхар өөр нотариат сонгох бүрэн эрхтэй байдаг. Энэ тохиолдолд аль аль талын 2 нотариат хамтран ажиллах ба үйлчилгээний шимтгэл үнийг хувааж авна. Хэрэв хоёр нотариат ажиллаа гээд нотариатын төлбөр нэмэгдэхгүй. Учир нь үүнийг төрөөс нотариатын төлбөр шимтгэлийн хязгаар, стандартыг заан тогтоосон байдаг.

Нотариатын үйлчилгээний шимтгэл нийт үнийн дүнгийн 7– 8 хувьтай тэнцэнэ. Энэ шимтгэлд улсад төлөх татвар, эрх шилжүүлэх, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх хураамж зэрэг хураамжууд багтсан байдаг.  Дийлэнхдээ худалдан авах тал нотариатын төлбөрийг төлөх боловч, 2 тал хуваан төлөх тохиолдол бий.

4. Гэрээний өмнө (l’avant-contrat)

Нотариат 2 талуудтай холбогдож, худалдаа ямар дараалал, үе шаттай явагдах талаар мэдээлэл өгнө. Мөн худалдааны үйл явцад 2 тал ямар эрх үүрэгтэй байх талаар мэдэгдэнэ. Тухайлбал, эхний (урдьчилсан) гэрээнд гарын үсэг зурах үед худалдан авах тал урьдчилгаа 10 хувийг нотариатын дансанд шилжүүлэх, худалдах тал байртай холбоотой диагностик судалгааны ажил, байртай холбоотой шаардлагатай бүх баримт бичгийг бүрдүүлэх ажлуудыг хийсэн байна.

Худалдан авах талын анхаарах зүйлс:

• Урьдчилгаа 10 хувийг шилжүүлж буй нь тухайн худалдааг баталгаажуулж буй хэлбэр болно. Учир нь худалдах, худалдан авах үйл явц тодорхой хугацаа шаардах тул ийнхүү баталгаажуулах шаардлагатай байдаг.
• Хэрэв худалдан авагч тал байр худалдан авах саналаасаа татгалзвал тухайн урьдчилан шилжүүлсэн 10 хувь худалдах талд хохирол барагдуулах журмаар шилждэг. Гэхдээ энэ нь худалдах талын буруутай болон хамааралгүй тохиолдолд гэсэн үг.
• Заавал тогтсон 10 хувийн урьдчилгаа гэсэн журам байхгүй ба 5 хувийг шилжүүлэх, мөн урьдчилгаа шилжүүлэхгүй байх ч боломж бий.
• Урьдчилгаа 10 хувь нотариатын дансанд байршина.

Худалдах талын анхаарах зүйлс :

• Бүх төрлийн диагностик, шинжилгээг хийсэн байна. Үүнд: цахилгааны аюулгүй байдал, талбайн хэмжээ, тэсэрч дэлбэрэх аюулын судалгаа, байрын дулаан хадгалалт, байрны оршин буй газрын байгалын гамшигт өртөх зэрэглэл “гал, усны аюул, аянга цахилгаан, газар хөдлөлт гэх мэт.
• Байр, СӨХ, бусад хэрэглээний өр төлбөргүй болохыг баталсан хамгийн сүүлийн төлөлтийн баримтууд.
• Дээрх бичиг баримт, диагносткийг эхний гэрээн дэх гарын үсгийн өмнө хийж гүйцэтгүүлсэн байна.

5. Урьдчилсан гэрээнд гарын үсэг зуралцах үе (le compromis)

Нотариат худалдах болон худалдан авагч талуудтай эхний гэрээний тов товлоно. Тус уулзалтаар худалдан авах тал нотариатын дансанд худалдан авах орон сууцны урьдчилгаа 5-10 хувийг шилжүүлнэ. Худалдах тал байрны диагностик хийсэн баримтууд, бусад шаардлагатай бичиг баримтуудыг хүргүүлсэн байна.

Худалдан авах тал дээрх бичиг баримтууд, эхний гэрээтэй сайтар танилцаж, худалдан авах шийдвэрээ эцэслэн гаргасны дараа тус урьдчилгаа 10 хувийг шилжүүлэх болохыг анхаарна уу!

Ийнхүү урьдчилсан гэрээтэй 2 тал танилцаж, худалдах, худалдан авахаа баталж гарын үсэг зуралцана. Энэхүү урьдчилсан гэрээ нь худалдааны үндсэн гэрээтэй бараг ижил тул тус гэрээнд чухал ач холбогдол өгч судлах нь зүйтэй. Эхний гарын үсэг зурахаас өмнө худалдан авах тал дээрх бичиг баримтуудыг шуудангаар хүлээн авч, дэлгэрэнгүй танилцах, зарим зүйлс дээр тодруулга авах, засвар, өөрчлөлт оруулах эрхтэй.

6. Санхүүжилтээ хайх (l’offre de prêt)

Франц улсад үл хөдлөх хөрөнгө, худалдааны 98 хувь ипотекийн зээлээр явагдана. Урьдчилсан гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа 30– 45 хоногт худалдан авах тал зээлээ хөөцөлдөнө. Хэрэв гэр бүлийн гишүүд тогтмол орлоготой, үндсэн ажилтай тохиолдолд зээл шийдэгдэх нь илүү хурдан. Гэхдээ үүндээр хүмүүс цаг их алдах нь бий. Тиймээс нотариатаас 45 хүртэлх хоногийн хугацаа зааж өгдөг.

Франц улсад ажиллаж амьдардаг Монголчуудын хувьд энэхүү бэлтгэл ажлаа сайтар хангаагүй байх тохиолдол цөөнгүй. Тиймээс Францад ажиллаж амьдардаг хүн дээр жишээ авбал тус хүн маань хамгийн түрүүнд банкны зээлийн ажилтантайгаа уулзаж, өнөөгийн төвшинд миний зээлж болох мөнгөн дээд хэмжээний талаар мэдээлэл авч, зээлийн ажилтантайгаа ярилцах нь зүйтэй. Энэ нь цаг хожих, бэлтгэлтэй байх, мөн үнийн санал хүргүүлэх зэрэгт тус болдог. Зээлийн хэмжээ, хүү, хугацаа, эргэн төлөгдөх хувиар зэргүүдийг банкны зээлийн ажилтантай ярилцаж, шийдвэрлэнэ. Мэдээж өөрийн банк зээл олгохгүй бол өөр хэдэн ч банканд хандах нь тухайн хүний эрх.

Энэ хугацаанд нотариат бичиг баримтуудын тулгалт, шалгалтуудыг хийнэ. Жишээлбэл, худалдах тал үнэхээр тухайн байрны өмчлөгч мөн болох, байртай холбоотой зээл, өр бий эсэх, давхар өмчлөгч байгаа эсэх, үл хөдлөх хөрөнгө нь тухайн хотын зохион байгуулалтай харшилдаж буй эсэх, бусад холбоо хамаарал, худалдан авах талын зээлийн асуудал, явц зэргүүдэд хяналт тавина.

2023 оны 02 дугаар улирлын байдлаар Францад үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах зээлийн хүү дунджаар жилийн 3.20– 4 % байна.

7. Үндсэн гэрээнд гарын үсэг зурах (la signature de l’acte de vente)

Худалдан авах талын зээл бүтлээ.

Нотариат 2 талтай холбогдон гэрээний бүх баримтууд бүрдсэн талаар дуулгаж, үндсэн гэрээнд гарын үсэг зурах өдрийг товлоно. Нотариат гэрээг уншиж 2 талд танилцуулна. 2 тал чөлөөтэй асуух, тодруулах зүйлс байваас тодруулна. Худалдан авагч байр худалдан авч буй нийт үнийн дүн бүхий мөнгөн чекийг нотариатад шилжүүлнэ. Эсвэл тухайн банкнаас нь нотариатын дансанд шилжүүлнэ. Худалдагч тал байрны түлхүүр, бусад шаардлагатай бичиг баримтуудыг худалдан авагч талд шилжүүлнэ. Нотариат гэрээг баталж, 2 талд худалдаа хийгдсэн болон худалдан авсан талд үл хөдлөх хөрөнгийн эзэн болж буйг баталсан гэрчилгээг олгоно. Үндсэн өмчлөгчийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг хэсэг хугацааны дараа шуудангаар хүлээн авна.

8. Төлбөр шилжүүлэлт (la remise du prix)

Нотариат төлбөрийг худалдагч талд шилжүүлнэ. Үүний өмнө байр зээлтэй байсан бол ззэлийг төлж барагдуулна. Мөн бусад байртай холбоотой өр төлбөр үүд байсан бол тэдгээрийг төлж барагдуулсны дараа үлдэгдэл мөнгийг худалдагч талд шилжүүлнэ. Энэ нь маш сайн. Ийнхүү худалдан авагч талд эргээд ямар нэгэн хохирол учрахаас хамгаалж буй үйлдэл юм. Мөн нотариат өөрийн хувиарт ажлаа сайн гүйцэтгэж байгаагийн шинж.

Товчхондоо Франц улсад үл хөдлөх хөрөнгийн худалдах, худалдан авах явц ийм зарчмаар явагддаг. Тус нийтлэлд шинээр баригдаж буй байранд захиалга өгөх буюу захиалгын гэрээ хийх, дуудлага худалдаагаар худалдаалагдах байр орон сууц, “Viager” буюу хүн амьдарч буй үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах талаар дурдаагүй бөгөөд эдгээр нь арай өөр загвараар хуульчлагдсан байдаг. Дараа дараагийн дугаарт нийтлэн хүргэх болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтэн Р. Гүнбадрах

Сэтгүүлч: Маркетинг & Редакцийн зөвлөл