"/> "/>

Монгол дахь үл хөдлөх хөрөнгийн хөөсрөл ба хагарал

Савангийн дуурь гэдэг хэллэгийг Монголчууд бид 1990-д оноос сонсож эхэлсэн. Зарим хүмүүс үйл явдал нь дуусдаггүй, саван хөөсөрдөг шиг хөөсрөөд дуусч өгдөггүй болохоор ингэж нэрлэсэн гэх нь бий. Одоо Монголчуудын хувьд аль хэдийн хуучин ойлголт болж их багагүй амтархан үздэг болж. Гэтэл сүүлийн үед өөр нэг хөөсний тухай сонсогдох болов.

2008 оны Америкийн эдийн засгийн хямралаас хойш  энэ талаар ярих болов. Эдийн засаг тэр дундаа үл хөдлөх хөрөнгийн хөөснөөс болж дэлхийн эдийн засгийн санхүүгийн хямрал хэрхэн болсон тухай хэн хүнгүй л хэдэн жил ярьлаа. Гэтэл саяхнаас хямрал, хөөс гэдэг үгс нөгөө том Америк биш  харин Монгол гэдэг үгстэй холбоо үг болж яригдаж эхлэв. Хэдхэн жилийн өмнө одоо “галзуу хөгжинө” гээд хөөрцөглөөд байсан монголчууд маань хямарлаа, тэр дундаа орон сууцны хөөс хагарлаа гээд ярих боллоо. Энэ маягаар эдийн засгийн хөөс гэдэг үгтэй дахин хэдэн жил зууралдах юм шиг байна.

Үнэхээр Монголд юу болоод өнгөрвөө орон сууц, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ яагаад гэнэт өсөөд яагаад өссөн шигээ хуртай унаад байна. Энэ нөгөө хөөс нь болчихов уу, хэзээ хагарчив, цааш энэ нь гүнзгий хямрал болох уу? Гээд хүн бүр л асууж байна. Нэгэнт энэ нийтлэл маань эдийн засгийн сэтгүүл дээр гарах зорилгогүй эсвэл ямар нэг эрдмийн зэрэг горилсон судалгаа биш тул аль болох энгийн хүн ойлгогдохоор, энгийн үгээр өөрийн дүгнэлтээ бичихийг урьтал болголоо. За мөн энэ асуудал маань маш олон хувьсагчтай асуудал учир энэ зөвхөн нэг хүний нэг өнцгөөс харсан дүгнэлт гэдгийг анхаарна биз дээ.

2009 онд  барилгын салбарт тэр дундаа орон сууц бизнест орох талаар ярьж байхад дотны 5-н найзын маань нэг нь ч дэмжээгүй билээ. Дөнгөж дэлхийн хямрал болоод удаагүй, хаа сайгүй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ навс унасан,  зарагдаагүй байр дэлхий даяар гозойж байсан үе. Гэтэл хэдхэн жилийн дараа 2014 онд нөгөөх найзуудын маань нэгээс бусад нь барилгатай холбоотой ямар нэг бизнес хийж байгааг би гэнэт анзаарав. Нэг нь гүйцэтгэл хийж, нэг нь борлуулалт, бас нэг нь барилгын материал нийлүүлж, нэг нь гэр хорооллын дахин төлөвлөлтөнд орсон байлаа. Үүнийг ажигласан тэр мөчид “энд ямар нэг зүйл буруу байна” гэсэн мэдрэмж төрж билээ. Удалгүй бодол маань ч бодит больж, барилгын салбар хямран, найзууд ч бүгд эргээд өөр өөр зүйл хийх болсон. Энэ хооронд юу болооод өнгөрөв. Монголд үл хөдлөх хөрөнгийн хөөсрөлт ба хагарал явагдчихав уу? Юунаас болов яагаад хагарав.

Ер нь хөөсрөлт гэдэг бол богино хугацаанд үнэ огцом өсч богино хугацаанд үнэ огцом унах үзэгдлийг хэлдэг. Хөөсрөлтийг баримжаалах нэг үзүүлэлт нь сүүлийн 5 жилийн хугацаанд 100%-с дээш хувь үнэ нь нэмэгдэх, эсвэл үнэ нь 3-н жилийн хугацаанд 50%-с дээш өсвөл хөөсрөлт явагдаж байна гэж үздэг аж. Улаанбаатарын хувьд үнэ өсч байсан 2010-2015 онд ямар байсан талаар харвал зөвхөн 2010-2013 оны хооронд буюу 3 жилийн хугацаанд  бараг  60% өсчихсөн (график 1) дүр зураг харагдаж байна. Энэ үнийн өсөлтийн шалтгаан 2010-2013 оны хооронд явагдсан түүхий эдийн үнийн өсөлтөөс үүдсэн Монгол дахь гадны хөрөнгө оруулалт болоод өрхийн орлогын өсөлт юм. Орон сууц нь богино хугацаанд нийлүүлэлт тогтмол байдаг тул 2011-2012 оны эдийн засгийн өндөр өсөлт нь орон сууцны үнийг огцом өсгөсөн байна.

График 1Эх сурвалж Монгол Банк

Хөөсрөлтийн үед болдог гол процесс нь худалдан авагч нарын дунд амьдрах байраа сайжруулахаас илүү, хөрөнгө оруулалт маягаар худалдан авч үнийг өсгөж байгаад зарж ашиг олох сонирхол давамгайлдаг тул энэ нь эрэлтийг улам өсгөн цаашлаад үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг илүү хурдтай өсгөдөг. Банкны хувьд ч хөрөнгийн үнэ өсч байгаа тул барьцааны хөрөнгийн үнэ цэнэ өснө гэж тооцоолон зээлийн шаардлагуудаа зөөллөж, зээлийн нийлүүлэлтийг нэмж мөн л үнэ өсөхөд нөлөөлдөг. Бүх хүн илүү баян болсон мэт санагддаг тул хэрэглээгээ өсгөн хадгаламж буурдаг үзэгдэл гардаг.

Эрэлт,  нийлүүлэлтэнд нөлөөлөх гол хүчин зүйлсийг харвал

 

Эрэлтэнд нөлөөлөх хүчин зүилс

Нийлүүлэлтэнд нөлөөлөх хүчин зүилс

1

Эдийн засгийн өсөлт-ажил эрхлэлт

Барилгын зардал

2

Демографик

Барилгын зээлийн хүү (бодлогын хүүтэй уялдаатай)

3

Ипотекийн зээлийн хүүгийн төвшин

Барилга барих дүрэм журам (зөвшөөрөл авахад хязгаарлалт саад хэр байдаг?)

 

 

 

Хүснэгт 1

Шинэчлэлийн засгийн газраас 8%-н зээл гаргахаас өмнө орон сууцны үнэ хурдтай өсч байсан буюу хөөсрөл аль хэдийн бий болчихсон байсан гэж үзэж болохоор байна.  Эрэлт талаас нөлөөлөх зүйлс аль хэдийн хангалттай байхад 8%-н зээлийг олгож эхэлсэнээр хөөсрөлийг улам үлээсэн. Учир нь орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч нэг том хүчин зүйл нь ипотекийн зээлийн хүүгийн төвшин байдаг.  Засгийн газар орон сууцны үнийг тогтворжуулах зорилгоор барилгын материалын нийлүүлэгчдийг дэмжих, барилгын комданиудад зээл өгөх гэх мэт олон зуун тэрбум төгрөг зарцуулсан боловч зөвхөн 8%-н зээлээр л энэ бүх ажлаа үр дүнгүй болгосон.

Энэ бүхний нийгэмд учирч байгаа зардал нь Төв Банкнаас нийлүүлсэн олон зуун тэрбум төгрөг мөнгөний ханшийг унагаж нийтээр нь хөрөнгийн үнэ цэнийг унагаж байна.

График 2, эх сурвалж: статистикийн эмхэтгэл

Улаанбаатарт бүсчлэлийн хатуу хуульгүй, барилгын чанар стандартыг мөрдүүлэх хатуу хяналттай системгүй, орон сууцны зөвшөөрөл авах явц харьцангуй  амар хялбар байгаа нь орон сууцны нийлүүлэлт эрэлтэнд  дунд  хугацаанд хариу үйлдэл үзүүлэх боломжтой болгосон. Эндээс харвал засгийн газар 8%-н зээл гаргаагүй байсан бол орон сууцны үнэ нийлүүлэлтийн өсөлтөөс аяндаа тогтворжих боломжтой байсан байна.  График 2-г харвал 2013-2014 оны ашиглалтанд орсон орон сууцны тоо бол 2011,2012 оны эдийн засгийн өсөлтийн хариу үйлдэл юм. 2015 оныг оролцуулаад бараг 100,000 хүрч байна.

2014 оноос Хятадын эдийн засгийн өсөлт удаашран дэлхийн түүхий эдийн үнэ унаснаас шалтгаалан гадаадын хөрөнгө оруулалт бууран, эдийн засгийн өсөлт удааширснаас үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн хөөс хагарсан гэж хэлж болно. Үл хөдлөхийн үнэ хагарсаны дараа үнэ өссөн шигээ, заримдаа түүнээс хурдтай унадаг. Нэгэнт үнэ буураад эхлэхэд амьдрах гэж биш үнэ хүргэж зарж ашиг олно гэж хүлээж байсан хүмүүс орон сууцаа үнэ огцом унахаас нь өмнө зарахаар яаравчлан аль хэдийн нийлүүлэлт илүүдсэн зах зээл дээр нийлүүлэлтийг өсгөн үнийн уналтыг түргэсгэдэг.  Мөн түрээсийн орлогоороо ипотекийн зээлээ төлнө гэж тооцоолж байсан хүмүүс ч түрээсийн үнийн бууралтаас зээлээ төлж чадахгүйд хүрч өөрсдийнх нь зардалд үзүүлэх сөрөг нөлөөг багасгахын тулд мөн л зарж хурдан ангижрахыг хичээнэ.

Зарим хүмүүс бодож болох юм орон сууцны үнэ буурч байна энэ юу нь буруу байгаа юм бэ гэж.  Хөөсрөлт, хагаралтаас үүсч болох эдийн засгийн сөрөг нөлөөг дурдьвал

1.Үнэ өндөр байх үед орон сууц худалдан авсан хүмүүс банкинд илүү мөнгө төлж байна. Та үнэ өндөр байх үеийн буюу зах зээлийн хөөсний үнийг нь төлж байна гэсэн үг. Насан туршдаа илүү үнэ төлөх нь.

2.Банкнуудын хувьд ипотекийн зээлийн барьцаанд авсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ буурч байна. Одоогоор үнэ 10% буураад байгаа гэдэг нь зээл олгохдоо авдаг 30%-н урьдчилгааны 10% нь алга болсон гэсэн үг. Дахиад 10% буурвал банкуудад маш эрсдэлтэй байдал үүсэхээр байна.

3.Барилгын компаниуд орлогоо өндөр байх үеийнхээр тооцон төслийн санхүүгийн тооцоогоо хийсэн. Үнэ буурах үед орлого нь төлөвлөсөн хэмжээнд хүрэхгүй болж ашиг орлого багасах буюу алдагдалд орох болно. Санхүүгийн хөөсрөлт хагарсаны дараа олон барилгын төсөл хэрэгжүүлэгч компаниуд дампуурдаг. Үүний цаана барилга дагасан олон бизнес болон олон мянган ажилчид ажил, орлоггүй болж, эргээд орон сууцны болон бусад зээлээ төлж чадахаа болино. 

4.Хамгийн том эрсдэл нь эргээд банк дээр ирнэ. Банк эдгээр олон төслүүдийг гол санхүүжүүлэгч нь байсан. Зарим судлаачид банкны нийт зээлийн 40-50% нь барилгатай холбоотой зээл гэж хэлж байсан. Үнэ буурна гэдэг чинь борлуулалт муу байна гэсэн үг. Борлуулалт муудвал компаниуд барилгаа дуусгаж чадахгүй. Баригдаж дуусахгүй бол зарагдахгүй байх магадлал бараг 100% болно. Учир нь ипотекийн зээлийг зөвхөн барилгын ажил дууссан орон сууцанд олгогддог.  Тэгвэл банк мөнгөө буцаан авч чадахгүй байдалд орно. Банкны зээлийн 40-50% нь муудвал эдийн засгыг бүхэлд нь сүйрүүлэх магадлалтай. Банк санхүүгийн хямрал эдийн засгийг хэрхэн сүйрүүлдэгийг 2008 оны АНУ-н хямралаас бид харсан.

Дүгнэлт:

1.Бид харин ч зөөлөн газардсан. Хэрэв дэлхийн түүхий эдийн үнэ унаагүй дахин хэдэн жил болсон бол үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ үргэлжлүүлэн аль хүртэл хөөсөрч, томорч хагарах байсныг таашгүй. Магадгүй Монголдоо л Америкийн 2008 оны хямрал маягийн юм болох байсан байх.

2.Орон сууцны үнэ үргэжлүүлэн унах байх. Одоогийн үнийн байдлыг харвал 8%-н зээлийн өмнөх үнэндээ ойртож очсон байна. Гэвч нийлүүлэлт талаас зарагдаж байгаа 40,000 орон сууцнаас гадна зарагдаж эхлээгүй 45,000 орчим орон сууцыг тооцвол үнэ тогтворжих төлөв бага байна. Гэтэл худалдан авах талаасаа манайд 10,000-15,000 л эрэлт байгаа.

3.Магадгүй борлуулалт муугаас болж олон төслүүд зогсон, нийлүүлэлтийг багасгаж үнэ тогтворжиж магадгүй юм. Нарийн статистик мэдээлэл байдаггүй тул тооцоолоход хүндрэлтэй.

4.Хамгийн их анхаарал татаж байгаа асуудал бол 5% болон 8%-н зээл юм. Одоогийн байгаа мэдээллээр энэ зээлийн эх үүсвэр нь Монгол Банк болж таараад байгаа буюу мөнгө хэвлээд эдийн засагт нийлүүлээд байна гэсэн үг.

График 3, эх сурвалж: Монгол Банк

Дээрх графикаас харвал америк долларын ханшийн огцом өсөлт буюу монгол төгрөгийн ханшийн огцом уналт 8%-н зээл олгож эхэлсэн 2013 оны 6 сартай бараг давхцаж байна.Хэрэв энэ цаашид ийм схемээр үргэлжлэвэл төгрөгийн ханшийн уналт үргэлжлэх ба нийт Монголчуудын их бага, хувийн улсын гэлтгүй гадаад өр төлбөр маань өсөх болно.  Монголчуудын нийт төлөх ёстой 21 тэрбум америк доллар маань  төгрөгийн ханшийн уналттай холбоотойгоор биднийг нэг үеэрээ төлж чадахгүй өр болон өссөөр байж болох юм. Сонгодог утгаараа ипотекийн зээлээр баталгаажсан хувьцааг тэтгэврийн сан, даатгалын сан зэрэг санхүүгийн байгууллагууд худалдан авч санхүүжүүлдэг. Гэтэл манайд энэ хоёр хоёулаа бараг байхгүй учир Монгол Банк л санхүүжүүлж байна. Улс төрчид бараг бүгд барилгын бизнестэй тул аль ч нам гарсан энэ бодлогыг үргэжлүүлэн төгрөгийн ханшийг унагасаар байх магадлалтай.  Орон сууцны үнийн уналт, төгрөгийн ханшийн уналт зэрэгцэх нь биднийг эрчтэйгээр л ядууруулах болно.

5.Энэ чиглэлээр дэлгэрүүлэн судлахыг хүсч байгаа сонирхогчид орон сууцны үнийн бодит өсөлтийг, инфляци, ипотекийн зээлийн хүүгийн бодит төвшинтэй харьцуулж судлавал сонирхолтой дүгнэлт гарч болох юм. Гэвч 8%-н хүү маань өөрөө инфляцийн төвшинөөс доогуур байсан тул харьцуулан дүгнэлт хийхэд нилээд хүндрэлтэй байх болов уу.

Хэдийгээр ирээдүй бүрхэг харагдаж байгаа ч бидний бодоогүй гэнэтийн сайхан нөхцөл байдал үүсч болохыг үгүйсгэхгүй. 2009 онд намайг эсэргүүцэж байсан найзууд маань хэдхэн жилийн дараа бүгд л барилгын салбарт орчихсон байсан шиг, хэний ч бодоогүй нөхцөл байдлууд үүсч бидэнд сайнаар эргэхэд манайх шиг жижиг эдийн засаг дороо сэвхийгээд босоод ирж магадгүй юм. Сайныг хүлээж, мууд бэлэн байцгаая даа

Хот Хөгжүүлэлтийн Шийдэл ТББ-н тэргүүн Л.Одсүрэн


Сэтгэгдэл бичих

Илгээх
Шинэ мэдээ
Их уншсан