Энэхүү богино нийтлэл нь үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын гүйлгээнд оролцдог талууд болох худалдагч, түүнийг төлөөлдөг жагсаалтын төлөөлөгч, худалдан авагч ба түүнийг төлөөлдөг төлөөлөгч агентуудад зориулагдсан.

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдаж авах нь түүнтэй холбоотой шат дараалсан үйл ажиллагааны олон хэсгүүдийг нэг дор гүйцэтгэдэг, дараалсан шат дамжлага бүхий томоохон үйл явц юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн агент нь худалдагч, худалдан авагчдад тэрхүү үйл явцуудыг хэрхэн зөв зүйтэй хийхэд чиглүүлдэг боловч, хийж гүйцэтгэж байгаа ажлынхаа үйл явцынхаа талаар хуримтлуулсан туршлагатай, өргөн хүрээний мэдлэгтэй, бат бөх ойлголттой, сайн сурч боловсорсон байх нь аливаа төөрөгдөл, бухимдлаас урьдчилан сэргийлэх нөхцөл болдог.

Худалдагдаж буй үл хөдлөх хөрөнгө бүр өөр өөрийн онцлогтой байдаг. Тэдгээр онцлогоос хамаарч борлуулалтын гүйлгээ дуусч, үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагчид шилжих хүртэлх худалдах үеийн үйл ажиллагааны хэмжээ, ачаалал харилцан адилгүй болдог. Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулах үндсэн дараалал нь дараах ерөнхий ажиллагаануудад хуваагдана. Үүнд:

1. Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын өмнөх үйл ажиллагаа
2. Борлуулалтын үйлчилгээний гэрээ байгуулах
3. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ
4. Мэдээллийн санд үл хөдлөх хөрөнгийг оруулах
5. Маркетингийн үйл ажиллагаа
6. Худалдан авах санал хүлээн авах
7. Үл хөдлөх хөрөнгийн хяналт, шалгалт
8. Худалдах гэрээ байгуулах
9. Гүйлгээний хаалт ба үүрэг хариуцлага

Үл хөдлөх хөрөнгийг нэг өмчлөлөөс нөгөөд шилжүүлэх борлуулалтын гүйлгээ нь нарийн төвөгтэй олон ажлуудын цогц ажиллагаа юм. Хэдийгээр тийм ч, үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулах үйл явц нь эзэмшлийн эзэн нь өөрөө бие дааж худалдах, эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн брокерын газраар борлуулуулах аль алинд нь адилхан байна. Аль ч тохиолдолд зарим гүйцэтгэх аргачлал нь өөр өөр байж болох ч, дээр дурдсан үндсэн ажиллагаануудыг хаана ч, ямар ч эзэмшил борлуулсан ерөнхий удирдлага болдог.

Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын өмнөх үйл ажиллагаа

Өмчлөгч буюу худалдагчид өөрийн эзэмшлийн үл хөдлөх хөрөнгөө зарж, худалдах олон шалтгаан байдаг. Шинэ байшин сууц худалдан авахаар хуучнаа зарах, эсвэл бизнест хөрөнгө оруулалт хийхээр бэлэн мөнгө гаргаж авахын тулд худалдах, эсвэл өөр орон нутагт шилжин суурьшиж амьдрах гээд олон шалтгааныг дурдаж болно.

Ямар ч шалтгаантай байсан үл хөдлөх хөрөнгөө худалдагчид хамгийн түрүүнд үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагтай холбогдож, тэднээс мэргэжлийн зөвлөгөө авдаг. Ингэснээр  худалдагч өөрийгөө төлөөлөх үүрэг бүхий агентлагийг сонгоно. Худалдахаар төлөвлөсөн үл хөдлөх хөрөнгө нь хувийн байшин, орон сууц, эсвэл албан тасалгаа байсан ч түүнийг цэвэрлэх, засаж сайжруулах, худалдан авагчдад сэтгэл татам байдлыг бий болгож, борлуулахад бэлтгэх нь чухал юм. Мэргэжлийн ажилтан хөлсөлж байшин сууцаа цэвэрлэх, тохижуулах, шаардлагатай засвар үйлчилгээ үзүүлэхээс ажил эхэлнэ. Урьдчилсан бэлтгэл ажлын жагсаалтыг агенттайгаа хамтран боловсруулж, төлөвлөгөө гаргадаг. Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой болон иргэний баримт бичгүүд, тэдгээрийн хуулбарууд зайлшгүй хэрэгцээтэй байдаг болохоор бэлэн байлгах зүйтэй.

Борлуулалтын үйлчилгээний гэрээ байгуулах

Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдагчийг төлөөлөн үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулах (жагсаалтын гэрээ) гэрээ гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн агент (жагсаалтын төлөөлөгч) ба худалдагчийн хооронд хийгддэг гэрээ бөгөөд гэрээт агент худалдагчийн үл хөдлөх эзэмшлийг борлуулах, сурталчлах эрхтэй болохыг илэрхийлсэн хууль ёсны баримт бичиг болно. Жагсаалтын гэрээнд худалдагчийг төлөөлөх хууль ёсны төлөөлөл, худалдагчийн үл хөдлөх эзэмшлийн борлуулах агентын онцгой эрх, агентад төлөх шимтгэлийн хөлс, борлуулалтыг хийх хугацаа, талуудын үүрэг хариуцлагын болон харилцан хамгаалалтууд, маргаан шийдвэрлэх заалтуудыг тус тус тусгасан байна. Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах, худалдан авахтай холбоотой бүх гэрээнүүд тухайн улсад салбарын эрх бүхий байгууллагаас боловсруулан гаргасан тогтсон нэг загвар маягтаар хийгддэг байх нь зүйтэй байдаг. 

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ

Үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулах нь гол төлөв түүний үнэ цэнийг тогтоох үнэлгээний үр дүнгээс ихээхэн хамаардаг. Худалдагчдын гаргадаг хамгийн том алдаа бол үл хөдлөх хөрөнгөө буюу байшин сууцаа хэт их өндөр үнэлдэг. Гэтэл зах зээлийн судалгааны харьцуулалтын тайланд тусгагдсан өмнө нь зарагдсан байшингуудын үнэтэй харьцуулахад үнэ цэнэ нь харилцан адилгүй, дээшээ, эсвэл доошоо байж болно. Тусгай зөвшөөрөлтэй үнэлгээчин буюу үнэлгээний ажилтан үл хөдлөх эзэмшлийн үнэлгээг хийж гүйцэтгэдэг. Тэрээр шаардлагатай хэмжилтүүдийг хийж, мэдээлэл цуглуулан, эзэмшлийн нөхцөл байдлыг үнэлж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг олж авахын тулд тухайн орон нутагт харьцуулсан судалгаа хийснээр тухайн үл хөдлөх хөрөнгө зарагдаж болох үнийн дүнг тогтоон танилцуулдаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийн талаарх үнэлгээчдийн үзэл бодлоо боловсруулах үйл явц юм. Үнэлгээний тайланг үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнийг тогтооход ашигладаг.

Мэдээллийн санд эзэмшлийн мэдээллийг оруулах

Үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулах хүсэлт гэрээгээр баталгаажсаны дараагаар үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг нь тухай эзэмшлийн борлуулалтын тухай мэдээллийг бэлтгэж, түүнийгээ харьяалах газрынхаа мэдээллийн санд оруулж, худалдан авагчийг хайх эхний танилцуулгыг хийдэг. Олон улс оронд олон талт жагсаалтын үйлчилгээ (ОЖҮ) буюу үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүдийн хамтран бий болгон боловсруулж, хөгжүүлсэн, борлуулж буй үл хөдлөх хөрөнгийн талаар үнэн зөв, цэгцтэй бүтэц бүхий мэдээллээр хангах зорилгоор байгуулагдсан эзэмшлийн борлуулалтын мэдээллийн сан гэж байдаг. Тэр мэдээллийн санд борлуулах үл хөдлөх хөрөнгийн тухай үндсэн мэдээлэл, үнэ, байршил, талбайн хэмжээ, холбогдох агентлагийн нэр гээд олон төрлийн мэдээллийг оруулна. Уг мэдээллийн сангаас түүнд бүртгэл үүсгэсэн бүх агентлагууд уг борлуулах эзэмшлийн мэдээллийг нэгэн зэрэг авах, улмаар худалдан авагчийг төлөөлсөн агент холбогдож, борлуулалтын гүйлгээг амжилттай явуулж хаах боломжтой байдаг.

Маркетингийн үйл ажиллагаа

Олон талт жагсаалтын үйлчилгээнд борлуулах эзэмшлийн мэдээлэл орсноос эхлэн тухайн эзэмшлийг олон нийтэд танилцуулах, зорилтот худалдан авагчдыг олох, чадамжтай худалдан авагчийг тодорхойлох зорилгоор маркетингийн үйл ажиллагааг эхлүүлдэг. Цахим хуудас болон шуудан, олон нийтийн сүлжээг олон талаар ашиглахаас гадна танилцуулгын материалуудыг хэвлүүлэх, тараах, орон нутгийн сонин хэвлэлд төлбөрт мэдээлэл өгөх зэрэг нь нэгэнт тодорхой үр дүнд хүргэдэг маркетингийн арга хэрэгслүүд юм. Түүнчлэн, утсаар зурвас илгээх, шуудан явуулах, утсаар ярих, биеэр уулзах зэрэг шууд маркетингийн аргуудыг үр дүнтэй ашигладаг. Эдгээр дээр нэмэлт болгож “нээлттэй өдөрлөг” буюу боломжит худалдан авагчдыг нэг дор цуглуулах нь хамгийн үр дүнтэй аргуудын нэг юм. Дээр дурдсан маркетингийн арга хэрэгслүүдээс аль боломжит хувилбаруудыг сонгож ажиллах нь үл хөдлөх хөрөнгийн жагсаалтын агентын үндсэн үүрэг юм.

Худалдан авах санал

Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний үйл явц нь худалдан авагч ба худалдагчийн хооронд байгуулсан худалдан авах зөвшилцлөөр эхэлдэг. Зөвшилцөлд байшин сууцны үнэ, хоёр талын чухал нөхцөл байдлууд болон талуудыг харилцан хамгаалсан хамгаалалтуудын заалтууд, мөн боломжит хамгийн тохиромжтой нөхцлүүдийг жагсаасан байх ёстой.

Худалдан авагч дараагийн алхамд худалдаж авах үнийг албан ёсоор буюу бичгээр гаргаж санал болгодог. Худалдан авагч нь худалдагчийн тодорхойлсон худалдах нөхцлийг хүлээн зөвшөөрөх, эсвэл худалдах гүйлгээг дуусгавар болгох хугацааг багтаасан сөрөг санал өгөхийг зөвшөөрөх болдог.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үзлэг, хяналт шалгалт

Худалдан авах үл хөдлөх эзэмшилд хийх хяналт шалгалт буюу эхний үзлэгийг гэрээ хийгдэхээс өмнө худалдан авагч болон түүнийг төлөөлөх үл хөдлөх хөрөнгийн агент нар эхний хэд хоногт багтаан хийсэн байна. Энэхүү үзлэг шалгалтад хортон шавж хорхой, дээврийн чанар, цонх ба халхавчууд, хаалга, халаалтын систем, усан хангамж болон бохирын шугам сүлжээ зэргийг багтаана. Ингэхдээ шалгалтын үеэр илэрсэн зөрчлүүдийг жагсааж, дахин үнэлгээ хийдэг. Ихэнх тохиолдолд худалдан авагч нь мэргэжлийн хянагчийг ажиллуулах хүсэлтэй байдаг бөгөөд гэрээнд энэ талаараа тусгахыг эрмэлздэг. Энэ тохиолдолд худалдан авагч үзлэг шалгалтын зардлыг төлдөг. Түүнчлэн, цаашид дахин шалгалт хийхэд хүргэж болзошгүй нөхцөл байдал үүсэж болдог.

Худалдан авах гэрээ байгуулах

Бүх нөхцлүүд дээр тохиролцоонд хүрсэн хоёр тал албан ёсны борлуулалтын гэрээнд гарын үсэг зурахад бэлэн болсон байна. Худалдагч худалдан авагчийн саналыг бүрэн зөвшөөрөн гарын үсгээр баталгаажуулсан тохиолдолд үл хөдлөх эзэмшлийг гэрээнд албан ёсоор шилжсэнд тооцох ба хамгийн түрүүнд хамтарсан мөнгөн гүйлгээг хянаж гүйцэтгэх эскроу данс нээдэг. Эскроуны үүрэг нь гүйлгээнд оролцож буй бүх талууд худалдах, худалдан авах гэрээнд заасан нөхцлийг хангаж байгаа эсэхийг баталгаажуулна. Эскроугаар дамждаг бүх мөнгөн гүйлгээ борлуулалтын гэрээний дагуу гардаг. Эскроу үүрэг гүйцэтгэдэг тал нь биеэ даасан үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн баримт бичгийн даатгалын компаниуд байдаг ч, түүнчлэн арилжааны банкууд энэ үүргийг гүйцэтгэж болдог. Хэдийгээр тийм ч, үл хөдлөх хөрөнгийн бүх гүйлгээнд эскроу ашигладаггүй бөгөөд зарим улс оронд өмчийн хуульчид эскроу үйл ажиллагааны үүргийг гүйцэтгэдэг байна.

Үл хөдлөх хөрөнгөө худалдан авагчаас худалдан авах саналыг хүлээн авсны дараа худалдагч нь үл хөдлөх эзэмшлийн илчлэх тодруулга мэдүүлгийн маягтыг бөглөж, худалдан авагчид тогтсон цаг тухайд нь хүлээлгэн өгөх ёстой байдаг. Энэхүү илчлэх тодруулга мэдүүлэг нь үл хөдлөх эзэмшилд байж болох томоохон гэмтэл согог, тэдгээрийн онцлогуудыг хамарсан байна. Худалдагч нь алдаа, дутагдлыг үнэн зөв хариулж, нарийвчлан гаргаж өгөх ёстой. Худалдан авагч нь эзэмшлийн хөрөнгийн тодруулга мэдүүлгийг шалгаж үзсэний дараа түүнийг хүлээн зөвшөөрч, гүйлгээний хэлцлийг үргэлжлүүлж болох, мөн тодруулгын агуулгад үндэслэн гэрээний нөхцлийг тохиролцож болох, эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн худалдах, худалдан авах зөвшилцлийг цуцалж болно.

Ихэнх үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагчид худалдан авалт хийхээсээ өмнө зээлдүүлэгчидтэй уулзаж, зээл авах чадвартай, зээлийн шалгуур үзүүлэлтэд тэнцсэн эсэхээ, авбал хэдий хэмжээний зээл авах чадвартай болохоо шалгаж мэдсэн байдаг. Нэгэнт сонирхсон үл хөдлөх хөрөнгөө худалдаж авах гэрээ хийхээр болсны дараа зээлдүүлэгчид зээлийн үйл ажиллагааг эхлүүлдэг. Худалдагч, худалдан авагч хоёр гарын үсэг зурсны дараа худалдан авах санал нь хуулийн дагуу хүчин төгөлдөр гэрээ болдог. Энэ нь гэрээний хоёр тал хоёулаа гэрээнд заасан үүргээ биелүүлэх болзол, журам, шаардлагатай гэсэн үг юм. Үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах гэрээ нь худалдан авагчийн үл хөдлөх хөрөнгийг мөнгөн үнэ цэнэээр  худалдан авах тухай, хууль ёсны, хүчин төгөлдөр, бичгээр санал болгосон худалдан авалтын амлалт юм. Худалдах, худалдан авах гэрээг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэх ба худалдан авагчийн мэдээллийн хамт үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалан зээлдүүлэгч компанид илгээснээр ипотекийн зээл олгох үйл явц эхэлж, 10- 90 хоногийн дотор шийдвэрлэгддэг.

Гүйлгээний хаалт ба үүрэг хариуцлага

Хаалтыг хийх (буюу дуусгавар болгох, барагдуулах гэж нэрлэдэг) нь үл хөдлөх хөрөнгийн хэлцлийг гүйцэтгэх эцсийн алхам юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын гүйлгээг дуусгавар болгож хаах эцсийн алхам нь худалдагчаас үл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны эрх буюу эрхийг тодорхойлох баримт бичиг, гэрчилгээ болон бусад шаардлагатай зүйлсийг үл хөдлөх эзэмшлийн шинэ өмчлөгчид шилжүүлэхийг шаарддаг.

Хаалтын үеэр худалдан авагч нь үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ, зээлийн мэдэгдэл зэрэг эцсийн хаалтын баримт бичгүүдийг байшингийн түлхүүртэй хүлээн авдаг бол худалдагч нь гэрээгээр харилцан тохиролцсон төлбөрийг хүлээн авдаг. Улмаар тухайн борлуулалтанд оролцсон үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн брокер, төлөөлөгчид борлуулалтын шимтгэл хөлсөө авдаг.

Сэтгүүлч: O. Солонго

Эх сурвалж: Үл хөдлөх хөрөнгийн зарчмууд