Шинэ орон сууцны гэрээний талаар 10 зөвлөгөө

Хуваалцах 0

Барилга орон сууц сурталчилгааны төв 2 дахь зөвлөгөөгөө Шинэ орон сууцны гэрээний сэдвийн талаар хөндлөө. Захиалагч гүйцэтгэгч нарын хооронд хийгдэж байгаа орон сууцны гэрээ нь хэт нэг талын эрх ашгийг хөндсөн байдаг нь судалгааны 30 гаруй гэрээнээс харж болно. Мөн энд нэг зүйлийг онцлон хэлэхэд том компани нэр шигээ сайн гэрээтэй байна гэсэн асуудал харьцангуй ойлголт юм билээ.
Монгол улсын шүүхийн шийдвэрийн сан www.shuukh.mn цахим хуудсанд 2011 оноос хойш иргэний  хэргийн холбогдолтой анхан шатны шүүхээр 61324 шийдвэр гарсан байна. 2013 09.05 байдлаар Хэрвээ та орон сууцтай холбоотой гарсан гэрээний маргааныг иргэний хэрэг дээр маргааны төрлөөр шүүж үзэж болох юм.

1.    ИРГЭНИЙ ХУУЛЬ

 Компаниудын гэрээний  нэр нь янз бүр байдаг. Ж:нь Орон сууц захиалан авах гэрээ; Орон сууц захиалан бариулах гэрээ; Орон сууцны захиалга,захиалга гүйцэтгэлийн гэрээ; Орон сууц захиалах, захиалга гүйцэтгэх тухай гэрээ; Орон сууц захиалан бариулах тухай гэрээ; Захиалгаар орон сууц бариулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ; Орон сууцны барилга худалдах, худалдан авах гэрээ гэх мэт. Нэрний хувьд нэг их ач холбогдолтой зүйл биш. Нэг барилгын компани гэрээгээ “Орон сууц хамтарч бариулах тухай гэрээ” гэж нэрлээд барилгын ажил саатаж зогссон үед хариуцлага хүлээхгүйн тулд хамтарч барьж байгаа учир эрсдлээ хамтдаа үүрнэ гэж бултах арга хайсан гэдэг. Орон сууцны хамгийн эхэнд байдаг  НИЙТЛЭГ ҮНДЭСЛЭЛ буюу ЕРӨНХИЙ ЗҮЙЛ гэдэг дээр захиалагч, гүйцэтгэгчийн төлөөлөлөө бичээд МУ иргэний хуулийн 243-262, 343-358-р зүйлүүдээр зохицуулагдана гэж ихэнх барилгын компаниуд оруулсан байдаг. Ихэнх гэдгийн учир нь зарим нэгэн компаниуд Иргэний хуулийн дагуу шийдвэрлэнэ гээд эдгээр нь хэддүгээр заалт зүйл гэдгийг бичээгүй байх жишээтэй. Иргэний хуулийн

  • 243-262 –р зүйл заалтууд  Худалдах, худалдан авах гэрээ
  • 343-358 –р зүйл заалтууд Ажил гүйцэтгэх гэрээний заалтууд байдаг.

2.    БАРИЛГЫН ТУХАЙ ХУУЛЬ

Харин Барилгын тухай хуулийг удирдлага болгоно гэж гэрээн дээрээ заасан компани цөөхөн байсан. Барилгын тухай хуулийн чухал заалтууд нь

  • 9.1.1. Барилга байгууламж нь хүн ажиллаж амьдрах таатай нөхцөл бүрдүүлсэн түүний эрүүл мэндэд сөрөг нөлөөгүй, аюулгүй байдлыг хангасан байна. 
  • 9.1.3 Хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэний хэрэгцээг хангасан
  • 12.4 Барилгын чанарын баталгаат хугацаа 3 жил байна.
  • 12.5 Энэ хуулийн 12.4 заасан хугацаа дуусгавар болох үед ашиглагч, гүйцэтгэгч, өмчлөгч хамтран үзлэг хийж шаардагдах арга хэмжээг авснаар баталгаат хугацаа дуусгавар болно.

Нэг томоохон компанийн баталгаат хугацааны гэрээн дээр Барилгын баталгаат хугацаа орон сууцыг хүлээлгэн өгсөнөөс хойш 1 жил байх ба энэ хугацаанд барилгын хийц, гадна, дотор өрлөг, засал, цахилгаан сантехникийн шугам тоноглолд илэрсэн согог гэмтэл, ашиглалтын бус шалтгаанаар гарсан эвдрэл гэмтлийг гүйцэтгэгч өөрийн хөрөнгөөр засварлана гэжээ. Энэ гэрээний заалт дээр мэдээж Барилгын тухай хуулийг зөрчсөн байна. Мөн гэмтлээс шалтгаалан бусад эд хөрөнгөд хохирол учирсан бол нөхөн төлбөр төлнө гэж оруулах хэрэгтэй.  Мөн тус хуулийн гэсэн заалт байдаг. Гэвч зарим нэгэн компаниуд гэрээн дээрээ баталгаат хугацааг 1 жил гэж бичих юм уу эсвэл огт дурдаагүй байх юм. Гэхдээ 1 жил гэж бичсэн ч хуулиндаа 3 жил гэж байгаа тул барилгын компаниуд мөрдөх нь гарцаагүй. Харин хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэний хэрэгцээг хангасан барилга барина гэж ямар ч гэрээн дээр байдаггүй.

3.    ОРОН СУУЦНЫ ЗАХИАЛГЫН ЕРӨНХИЙ МЭДЭЭЛЭЛ

Захиалга авч байгаа орон сууцны байршилийн ерөнхий мэдээлэл нь   Гүйцэтгэгч.............................дүүргийн ..........-р хорооны нутаг дэвсгэр дээр баригдах ..............................ХХК-ийн ................айлын орон сууцыг ....................оны ..............дугаар сард багтаан барьж дуусган захиалагч талд хүлээлгэн өгнө гэсэн ийм загвар байдаг. Энэ заалт дээр нэг зүйл ажиглагдсан нь бүх компаниуд орон сууцыг захиалагч талд хүлээлгэн өгөх хугацааг улиралаар тооцон бодож байсан.

Орон сууцны

Өрөөний тоо

Талбайн

хэмжээ

1 мкв       талбайн үнэ

Гараж

Нийт үнэ

1

Орц

Давхар

Тоот

Өрөө

Хэмжээ

Үнэ

Гараж

Нийт үнэ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Бүх компаниудын орон сууцны захиалгын хүснэгтэн мэдээлэлд нэг зүйл огт тусгагдаагүй байсан. Энэ нь тагтны мкв итгэлцүүрийн зөрүү. Бүх л орон сууц наандаж 3 мкв хэмжээтэй тагттай байгаа. Тэгэхлээр тагт нь нийт талбайн хэмжээнд орж байгаа бол та илүү мөнгө төлж байгаа гэсэн үг. Иймээс хүснэгтэн мэдээлэлд тагтны хэмжээг тусад нь оруулах хэрэгтэй.

4 . МКВ ЗӨРҮҮ, ТҮҮНИЙГ ТООЦОХ АРГАЧИЛАЛ 

 2009 онд Стандартчилал хэмжил зүйн үндэсний төвөөс баталсан “Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачилал”-д зааснаар тагтыг 0.3 гэсэн итгэлцүүрээр бууруулан тооцно гэсэн байгаа. Стандартад зааснаар

  •  3.4 Сууцны зориулалтын талбай, сууцны бус зориулалттай тайлбай болон туслах талбайн нийлбэр байна. Гэхдээ лоожийн талбайг 0.5; тагт, террасын талбайг 0.3 гэсэн итгэлцүүрээр бууруулан тооцно гэж заасан байдаг. http://www.estandard.mn/file.php?sid=2523

Харамсалтай нь энэхүү заалтыг дагаж мөрддөг барилгын компаниуд байдаг эсэхэд эргэлзэх юм. Таны захиалга өгсөн орон сууцны талбайн хэмжээ ашиглалтанд орох үед багасах ихсэх магадлал өндөр байна. Иймээс гүйцэтгэгч орон сууц хүлээлгэн өгөхдөө мкв хэмжилтийг дахин хийнэ гэж гэрээн дээр тусгавал зохино. Ер нь бол гэрээн дээр мкв тооцох аргачилалын талаар оруулсан компани нэгээр тоологдох хэмжээнд байсан нь харамсалтай. Иймээс та орон сууцны гэрээн дээрээ Орон сууцыг захиалагчид хүлээлгэн өгөх үед орон сууцны талбайн хэмжээг хэмжсэн актыг үндэслэн зөрүү үнийг гэрээний төлбөрөөс суутган дутуу бол эсхүл захиалагчаар нэмж төлүүлэн илүү бол тооцоо нийлнэ гэж оруулах хэрэгтэй.

5.    ҮНИЙН ӨСӨЛТ, ҮНИЙН ЗӨРҮҮ   

Иргэний хуулийн

  • 218.1 “ Төлбөр гүйцэтгэх хугацаа болохоос өмнө мөнгөний ханш өссөн, буурсан бол үүрэг үүсэх үеийн ханшаар тооцож төлбөрийг төлнө” гэж заажээ.

Энэ заалтыг барилгын бүх компаниуд мөрддөг гэвэл үгүй. Үнийн өсөлт, үнийн зөрүү гэдэг нь гэрээний маш чухал асуудал. Анх захиалга өгөхөд орон сууцны 1 мкв хэдэн төгрөгний үнэтэй байсан, ашиглалтанд орохдоо тэр үнээ л барих ёстой. Энэ заалтыг гэрээн дээр заавал тусгах хэрэгтэй. 100% биш юмаа гэхэд 70% нь захиалагчийн мөнгөн дээр барилгаа дуусгадаг. Иймээс захиалагч тухайн компанид хөрөнгө оруулалт хийж байгаа учраас үнээ тогтвортой байлгах тал дээр тохирох хэрэгтэй. Орон сууцны үнэ захиалгын явцад яагаад өөрчлөгддөг вэ? 1. Гүйцэтгэгч компани зах зээл дээр орон сууцны нийлүүлэлт хангалттай байхгүй тохиолдолд зохиомлоор үнийн хөөрөгдөл үүсгэж дундаас нь их хэмжээний ашиг олохыг санаархдаг. 2 Импортын бараа бүтээгдэхүүний өсөлт, гаалийн татвар, бензин шатахууны үнэ өссөн гэх шалтгаанаар үнээ нэмдэг. Гэхдээ сүүлийн хувилбар байж болох юм. Орон сууцны үнийг тогтвортой барих үүднээс нэг компани гэрээ дээрээ“Үнийн өсөлт гарвал компани хариуцана. Үнийн бууралт гарвал захиалагч хариуцана” гэж оруулсан байна лээ. Үнэхээрийн шударга заалт. Төр засаг үнийн бодлогыг барьж чадахгүй л бол эдийн засгийн хямрал болсон цагт л  үнийн бууралт ажиглагдах байх. Буурна гэдэг асуудал худлаа болж байна. Харин зайлшгүй үнээ нэмэх тохиолдол нь “Хэрэв эрчим хүч, түлш шатахуун, барилгын гадаад болон дотоодын түүхий эд материалын үнэ, хөдөлмөрийн хөлсний доод хэмжээ гэрээ хийсэн тухайн үеийнхээс 5-10 % -аас дээш огцом өссөн тохиолдолд байрны үнэнд өөрчлөлт орох бөгөөд орох өөрчлөлийг тухайн үеийн ханшийг харгалзан тогтоох болно. Үүнийг тогтоох үнийн өөрчлөлийн тооцоог нийлэхдээ барилгын болон барилгын материалын үнийн мэдээллийн товхимол, гааль болон нэмэгдсэн өртгийн албан татварын тайлангийн үнэ, холбогдох хууль тогтоомжийг баримтлана.”   гэж нэгэн компани гэрээн дээрээ тусгасан байсан. Зарим нэгэн гүйцэтгэгч компаниуд үнийн өсөлтийн талаар гэрээ дээрээ тусгаагүй хэрнээ - Та нар хар ухаанаар бод л доо юмны үнэ анх захиалж байснаас хэд дахин өссөн байна. Тиймээс бид үнээ өсгөхгүй бол алдагдалд орох гээд байна гэх мэт үнээ нэмэх арга хайж эхэлдэг. Иймээс гэрээн дээрээ үнийн өөрчлөлтийн талаар заавал оруулах хэрэгтэй. Өсөлт гарлаа Монгол банкны  мөнгөний ханшийн лавлагаа, статистикийн газрын барааны үнийн өсөлтийн судалгаа, гэх мэт  баримт дээр үндэслэгдэхийг тусгах хэрэгтэй.  

 6.    АЛДАНГИ ТООЦОХ  

Иргэний хуулийн

  • 232-р зүйлийн 232.6-д Хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэнэ гэж заажээ.

Барилгын компаниуд алдангийн хэмжээг харилцан адилгүй тооцсон байдаг. Ж:нь өдрийн 0.1, 0.01, 0.05, гэх мэт. Гэрээг судалж байхад алданги тооцох хариуцлагыг захиалагч тал үүрэхээр хийгдсэн байдаг. Энэхүү алдангийн хариуцлагыг ганцхан компани гүйцэтгэгч тал заасан хугацаанд орон сууцаа ашиглалтанд оруулаагүй 1 сар өнгөрсөн бол хоногын 0.5% алдангийг захиалагч талд төлнө гэсэн байна. 2 талын эрх, үүрэг дээр алданги тооцох арга нь эрх тэгш байх ёстой. Ихэнх компаниуд заасан хугацаанд барилгаа ашиглалтанд оруулж чаддаггүй. Хугацаандаа ашиглалтанд оруулаагүй нь гүйцэтгэгч талын хариуцлаггүй байдлаас гэх мэт түмэн зовлон тайлбарлаж байгаа нь тэдний асуудал гэж буруутгаж болох боловч үнэхээрийн хүнд хариуцлагатай ажил хийж байгаа гэдгийг бодолцох ёстой. Захиалагч нараа та нар гүйцэтгэгч компанийг  бодолцох ёстой гэж  уриалсан ч  гүйцэтгэгч тал заасан хугацаанд мөнгөө төлөөгүй 10 хоног хэтэрсэн бол захиалагчаас алдангийн асуудал ярина. Орон сууц захиалагчийн хувьд алданги гэдэг маань ерөөсөө л барилга баригдах явцад төлөх төлбөрийн графикаас үүссэн цаг хугацааны торгуулийн хэлбэр. Бүх барилгын компаниуд энэ графикийг мөнгө хийх хугацааг сар өдрөөр тооцдог бол харин эсрэгээр мөнгө төлөх график нь тухайн барилгын компанийн гүйцэтгэлээс хамаардаг байвал шударга юм шиг санагдах юм. Алданги тооцохыг 2 тал хэн хэндээ ашигтай зөөлөн хувилбараар хийсэн нь наандаж сэтгэлзүйн хувьд дарамтанд орохгүй юм даа.

7.    ГЭРЭЭГ ЦУЦЛАХ  

Энэ маш чухал заалт. Захиалагчийн гэрээ цуцлагдах тохиолдол нь өөрийн хүсэлтээр эсвэл гүйцэтгэгч гэрээг цуцлах давуу эрхийн дагуу хийгддэг. Барилгын компаниудын гэрээ цуцлах заалт нь хэт нэг талыг барьсан буюу гүйцэтгэгч талын эрх ашгийг хөндсөн байдаг. Захиалагч өөрийн хүсэлтээр гэрээг цуцалбал Үнийн дүнийн 10-20% хүртэл торгууль төлж байж үлдэгдэл мөнгөө авахаар заасан байдаг. Харин ганцхан компани захиалсан байрыг нь авах өөр захиалагч олж ирсэн нөхцөлд ямар ч торгууль гэлгүй мөнгийг нь буцаан өгөхөөр заасан байсан. Барилгын компаниудын хувьд ийм өндөр үнэтэй торгууль захиалагчид хүлээлгэх үндэслэл байхгүй. Захиалагч өөрийн эрхийн дагуу өөрийн хүсэлтээр цуцлах шалтгааныг гэрээ дээрээ тусгах хэрэгтэй. Ж:нь МУ хууль, тогтоомж, журам зөрчин баригдаж байгаа нь илэрсэн тохиолдолд, Барилгын гүйцэтгэл нь мөнгө санхүүгийн шалтгаанаар зогссон. Ажил гүйцэтгэх явцад чанаргүй материалаар хийгдэж байгаа нь илт мэдэгдэж байгаа нөхцөлд  гэх мэт заалтуудыг оруулах боломжтой. Харамсалтай ийм заалт ямар ч гэрээ дээр байсангүй. Хэрвээ дээрх доголдол гүйцэтгэгч талд байгаа бол гэрээг цуцалж мөнгөө нэхэмжилэхээс гадна урьдчилгаа болгож өгсөн мөнгөө хүү бодож авахаар заах хэрэгтэй. Яагаад гэвэл тухайн компани таны мөнгийг хэрэгцээндээ зориулаад буцааж өгч байгаа учраас. Гэрээний дангаар цуцлах гэсэн заалт нь зөвхөн гүйцэтгэгч талд л хамаардаг.

8.    АРБИТАР ГЭЖ ЮУ ВЭ?   

Арбитар нь 1929 оноос үндэс сууриа тавьсан эртний түүхтэй боловч 2003 онд  “Арбитрын тухай” хуулийг УИХ-аар баталсанаар бидний амьдралд илүү ойр болж ирсэн. Гэрээний маргааныг таслан шийдвэрлэхдээ нь МУ шүүхээр орно гэдгийг бүх компаниуд тусгасан байдаг. Эдгээр судалгааны 30 гаруй компаниудын гэрээнд Арбитараар шийдвэрлүүлнэ гэж огт байсангүй. Арбитар гэж юу вэ? “Арбитар нь эдийн  засаг бизнес худалдаа хөрөнгө оруулалт зэрэг эдийн болон эдийн бус баялагтай холбоотой аливаа гэрээнээс үүссэн маргааныг талуудын тохиролцсоны үндсэн дээр хянан шийдвэрлэдэг шүүхийн бус арга юм”  гэж тодорхойлжээ.

  • Шүүхийн
  • Шүүхийн бус арга /арбитр, зуучлал/

АРБИТР БА ШҮҮХИЙН ЯЛГАА

  • Цаг хугацааны хувьд
  • Мэргэшсэн давуу байдал
  • Хэрэг шийдвэрлэх этгээдээ сонгох
  • Зардал
  • Шийдвэр биелэгдэх
  • Талуудын эрх тэгш, чөлөөт байдал
  • Хэрэг хянан шийдвэрлэх журмаа талууд тохирдог
  • Арбитрын мэдээлэл нууц, хурал хаалттай эдгээр гол гол ялгаа байдаг юм байна. Иймээс та гэрээний заалтандаа "Энэхүү гэрээнээс үүссэн болон холбогдон гарсан түүнчлэн уг гэрээг зөрчих, цуцлах, хүчингүй болгохтой холбоотой бүх махнааныг Монголын Үндэсний Худалдаа Аж Үйлдвэрийн Танхимын дэргэдэх Монголын Үндэсний Арбитрт түүний Арбитрыг Хэрэг Хянан шийдвэрлэх дүрмийн дагуу Монгол улсад эцэслэн шийдвэрлэнэ" гэж бичих нь ээ. Харин шүүх, арбитар хоёрын нэгийг нь сонгоно гэдгийг танд сануулах хэрэгтэй болов уу.

2005-2010 онд шийдвэрлэсэн барилгын гэрээнээс үүссэн хэргийн статистик

  • 2005 онд 15 хэрэг
  • 2006 онд 26 хэрэг
  • 2007 онд 24 хэрэг
  • 2008 онд 18 хэрэг
  • 2009 онд 31 хэрэг
  • 2010 онд 33 хэрэг шийдвэрлэсэн байна. Та энэ байгууллагатай танилцаж гэрээний маргааныг шийдвэрлэх боломжыг хайж үзээрэй.

 

 9.ГЭРЭЭНИЙ АГУУЛГА схем

Гэрээ  нь тухайн гэрээг  байгуулах үед хүчин төгөлдөр байсан хуулиар тогтоосон журамд нийцсэн байна. Гэрээ байгуулагдах үед үйлчилж байсан журмаас өөр журам тогтоосон хууль гэрээ байгуулсны дараа батлагдсан бөгөөд шинээр тогтоосон журам нь гэрээний аль нэг буюу хоёр талын эрх, хууль ёсны  ашиг сонирхолд хохирол учруулахаар байвал уг гэрээний нөхцөл хүчин төгөлдөр хэвээр байна. 

10.  БУСАД  

Гэрээ ихэвчилэн Нийтлэг үндэслэлээр эхлээд Бусад-аар төгсдөг. Иймээс зөвлөгөө өгөгч миний бие сүүлийнхээ төгсгөлийг БУСАД гэж нэрлэлээ.  Нэр нь дурдагдаагүй эдгээр компаниудын гэрээнээс хамгийн сайн гэрээтэй газар нь МОГУЛ ТАУН -ы гэрээ байлаа. Гэрээний үнэлэмжийг 100% биш юмаа гэхэд 95% сайн болжээ гэж дүгнэж байна. Өрөөний схем зураг. Маш сайн тайлбартай.  Гадна талын тохижилт нь барилга баригдсаны дараа яаж харагдах вэ гэх мэт ойлгомжтой. 2 талын эрх үүрэг эрх тэгш хангах талаас боловсруулсан гэрээ гэж үзсэн. Барилгын компаниудын гэрээг хуулийн зөвлөх  боловсруулдаг. Мэргэжлийн байгууллага, хүний хийсэн гэрээ ямар ч үед гүйцэтгэгч талын эрх ашигт нийцсэнээр гардаг. Тэгсэн хирнээ гэрээний загварыг захиалагч талд уншиж судлуулахаар өгч явуулдаггүй. Иймээс захиалагч тал гэрээ дээр юу юугүй гарын үсэг зурахаа азнаад заалт бүрийг анхааралтай унших хэрэгтэй. Гүйцэтгэгч талын эрх нь олон байвал үүрэг нь ч ялгаагүй тийм байх хэрэгтэй. Гүйцэтгэгч тал тийм тийм эрхтэй л гэж бичсэн бол тэр заалтууд нь захиалагч талын эрх дээр яаж хөрвөж буухыг тооцоолох хэрэгтэй. Мөн гэрээн дээр барилгын захиалагч болон гүйцэтгэгч нь хэн болох талаар нэмэлт мэдээлэл оруулж өгвөл сайн сан. Ж:нь Макс өргөө ХХК барилгын гүйцэтгэгчээр Зуншин ХХК  ажилладаг. Миний хувьд Зуншин ХХК сайн чанартай барилга барьдаг гэж боддог. Компанийн нэр хүнднээс илүү барилгын гүйцэтгэгч компанийг судлах хэрэгтэй. Гэрээн дээр: Хуудас бүрийн хөлд захиалагч, гүйцэтгэгч талын гарын үсэг зурах;  Гүйцэтгэгч давхардуулан захиалга авахгүй гэх мэт зүйл дээр анхаарах хэрэгтэй. Нэг талаас зөвлөгөө маань барилгын компаниудын эсрэг чиглэгдэж байгаа мэт боловч нөгөө талаас ............................................................................................ миний бичих гэсэн санааг та гүйцээн бодоорой. Эцсийн төгсгөлийг санааг эерэгээр бодож чадвал 2 талын гэрээ эрхээ эдэлж үүрэгээ хүлээсэн сайн гэрээ болох нь дамжиггүй.

П.НАРАНМАНДАХ 

Хэрвээ та манай мэдээллийг хуулж авах, бусад сайтуудаар түгээх бол линк дээр дарахаар үсэрч орохоор хийнэ үү.

Жнь нь: Эх сурвалж: www.oronsuuts.com



Хуваалцах 0
Үнэлгээ өгөх
Like an  post Like an  post
Like an  post
Like an  post
Like an  post
Like an  post
1765